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Aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

Podemos alquilar un apartamento, tanto a particulares como en agencias, podemos ir a un hotel, un hostal, un albergue, un camping, o los que tienen más suerte, pueden alojarse en casas o apartamentos propiedad de unos amigos o familiares

Pamplona/Iruña, 1 de abril

El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos explica la normativa aplicable al aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, qué este tipo de contratos, principales derechos y obligaciones, y las diferentes formas de reclamar irregularidades.

Cerca de la semana santa, este artículo es importante y a tener en cuenta porque cada vez más, los usuarios deciden contratar este tipo de contrato.

Un alojamiento en vacaciones es de suma importancia, ya que determinará cómo queremos disfrutarlas, cuanto gastar, la forma de uso y muchas más condiciones que vienen explícitas si realizamos un tipo de contrato u otro. 

Podemos alquilar un apartamento, tanto a particulares como en agencias, podemos ir a un hotel, un hostal, un albergue, un camping, o los que tienen más suerte, pueden alojarse en casas o apartamentos propiedad de unos amigos o familiares. 

Otra figura un poco más desconocida, pero que se puso muy de moda hace varios años, es el denominado aprovechamiento por turno de inmuebles o mal dicha multipropiedad. Es una figura que tuvo gran controversia, ya que su novedad y su rápida repercusión, hicieron que al principio no existía regulación acorde con esta figura y sobre todo, no se conociera dónde encajarla.

Durante años fue una figura a la que debimos aplicar las normativa general del derecho sobre contratos, ya que no disponíamos de normativa específica, que poco a poco se ha ido configurando desde una perspectiva inicial con muchas lagunas legales a una perspectiva desde un marco europeo completa configurada buscando la unificación normativa de los países miembros de la Unión Europea.

En esta guía intentaremos dar unas nociones básicas para entender qué es la figura del aprovechamiento por turno de inmuebles, cuáles son sus principales características, la normativa reguladora, los derechos y obligaciones de las partes y por último, las principales vías de reclamación en caso de que se produzca algún tipo de irregularidad al formaliza el contrato. 

  1. Qué es el aprovechamiento por turno de inmuebles. 

La Ley 4/2012, de 6 de julio, de contrato de aprovechamientos por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio u normas tributarias, considera empresario a la persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad o profesión, así como los que actúen en nombre o por cuenta de un empresario. Será consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a dicha actividad económica, todo ello en términos coincidentes con los expuestos en los artículos 3 y 4 del Decreto Legislativo 1/2007.

La nueva norma se aplica a los contratos entre empresarios, entendidos como propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles, y los adquirentes de estos derechos.

Aunque la Ley contempla cuatro figuras contractuales reguladas en los mismos términos que la Directiva, nos interesa fundamentalmente la regulación de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, el de reventa y el de intercambio de alojamiento. 

De hecho, además, hay que tener en cuenta que la definición del contrato de aprovechamiento de bienes de uso turístico da cobertura no sólo a los contratos sobre bienes inmuebles sino también a los contratos relativos a alojamientos que no son de bienes inmuebles, sino embarcaciones e, incluso, en caravanas, aspectos estos que ahora debemos dejar al margen de nuestra explicación.

Conforme al artículo 2 de la Ley el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico se define como aquel contrato de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación. 

El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuirá, por tanto, la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, de un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que, además, estará dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado. Asimismo, el derecho de aprovechamiento por turnos, incluirá la prestación de aquellos servicios complementarios que se incluyan en el contrato.

Por su parte, el contrato de reventa regulado en el artículo 5, abarca los contratos de intermediación concluidos entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender o comprar un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico -o un producto vacacional de larga duración-, a cambio de un corretaje o comisión. También cabe incluir al empresario que compra un derecho de aprovechamiento por turno o de un producto vacacional de larga duración y posteriormente lo revende a un consumidor, pues no se limitan a las ventas de primera mano. De este modo, el contrato es asimismo de reventa cuando un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

El contrato de intercambio que se regula en el artículo 6, da cobertura a los contratos de participación en un sistema de canje o permuta temporal. Así, conforme al contrato de intercambio un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

  1. Normativa aplicable. 

La Ley 4/2012, de 6 de julio, de contrato de aprovechamientos por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio u normas tributarias, ha derogado la importante Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. 

La nueva disposición legal mejora sustancialmente los aspectos de la misma pero introduce algunas interesantes novedades contractuales, además de ciertos derechos cuya habilitación ya contemplaba el Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por que se aprobó el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como el desistimiento del artículo 16, facultad a la que los consumidores no podrán renunciar, dado el carácter imperativo con el que se ha configurado esta norma.

Nos referiremos aquí a los aspectos inmobiliarios de la reforma, en la medida en que buena parte de los aspectos contractuales previstos en esta nueva norma conciernen en gran medida a un ámbito turístico más extenso, de naturaleza obligacional o asociativa, que desborda los parámetros del tradicional contrato de aprovechamiento por turnos.

Dicha disposición hay que ponerla en relación con el nuevo contexto normativo que en el seno de la Unión preside este ámbito. Y es que la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio, ha derogado la conocida Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994, norma fundamental en este ámbito.

Esta norma respondía a una finalidad armonizadora de los Derechos de los Estados miembros al objeto de mejorar la protección a los adquirentes, y se materializó en el dato de la información –como contenido mínimo del contrato-, derecho de desistimiento y prohibición del pago de anticipos en el plazo de su ejercicio e ineficacia de determinados préstamos de financiación.

  1. Qué sucede con los contratos de aprovechamiento por turno de inmuebles o multipropiedades (la ley prohíbe llamarle así).

La nueva norma no afecta ni se aplica a los contratos, cualquiera que sea su denominación, que consistan en la comercialización, venta o reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, ni a los contratos de intercambio, como tampoco a los que tenga por objeto la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, celebrados con anterioridad y vigentes al tiempo de entrada en vigor de la misma, salvo que las partes contractuales acuerden adaptarlos a alguna de las modalidades reconocidas por esta Ley.

Ahora bien, no ocurre lo mismo cuando se trate de actualizar su régimen, pues la forma y contenido de los actos de adaptación serán los dispuestos en la Ley para cada uno los negocios jurídicos respectivos.

Por lo demás, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años, que en el caso de los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, se computará desde esta fecha, salvo que sean de duración inferior o que hubieran hecho en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o por plazo cierto.

  1. Derechos de los usuarios con la nueva normativa. 

– Información precontractual: Formularios obligatorios de información previa normalizada.

Una exigencia de la nueva norma, conforme su artículo 9, es que en todos los casos, con suficiente antelación a la prestación del consentimiento por el consumidor a cualquier oferta sobre los contratos a que se refiere este título, el empresario deba facilitarle información precisa y suficiente acerca de aquéllos, de forma clara y comprensible, con carácter gratuito, en papel o en cualquier otro soporte duradero que sea fácilmente accesible para el consumidor. Dicho precepto tiene su regla general paralela en el artículo 60 del Texto Refundido del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

 – La formalización del contrato.

Conforme al artículo 11 de la Ley 4/2012, de 6 de julio, siguiendo los modernos principios generales que presiden el Derecho de consumo, los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, así como los de reventa o intercambio, deben formalizarse por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactarán, en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado que resulte fácilmente legible, en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unión Europea. El contrato deberá redactarse, además, en español si el consumidor es residente en España o el empresario ejerce aquí sus actividades.

– Derecho de desistimiento.

Como regla general el ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor deja sin efecto el contrato. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales.

El desistimiento se configura en esta norma especial como un derecho de naturaleza única sin que sea necesaria motivación o expresión de motivos, y ello tanto si el empresario hubiera facilitado correctamente la información precontractual, como si la hubiere omitido o lo hubiera hecho de manera insuficiente.

En efecto, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna.

– Prohibición de anticipos e ineficacia de contratos accesorios.

En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, reventa y de intercambio se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento.

Los actos realizados en contra de esta prohibición serán nulos de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos.

En este punto os dejo un enlace 

– Nuevos seguros y garantías obligatorias.

Dice el artículo 28 de la Ley que antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca. El citado contrato podrá suscribirse por periodos anuales y se renovará durante la vigencia del régimen. La suma asegurada deberá ser no inferior a la parte proporcional del valor asignado al conjunto, correspondiente a la parte no comercializada al inicio del periodo de contratación del mismo.

– Resolución por falta de pago de las cuotas

Para concluir, otra importante novedad también la encontramos en el nuevo artículo 32 de la Ley 4/2012, de 6 de julio, en cuya virtud, salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.

  1. Principales vías para reclamar irregularidades en estos contratos. 

– Cuáles han sido los principales motivos de controversia. 

Los problemas más numerosos o comunes se han producido por la contratación de empresas fantasma cuando un consumidor adquiría un derecho de aprovechamiento por turno, firmaba el contrato y abonaba el precio, y posteriormente se daba cuenta de que el inmueble no existía o estaba ocupado. 

Por otro lado, las campañas agresivas de comercialización también han sido un punto de disputa, ya que han utilizado triquiñuelas para poder desviar la normativa aplicable a dichos contratos. 

Otro punto controvertido ha sido la falta de información a la hora de contratar, produciendo disputas entre el tiempo a disfrutar y cuándo realizarlo, así como la posibilidad de intercambiar las semanas de aprovechamiento.

Por último, un punto muy controvertido ha sido la reventa del derecho de aprovechamiento por turno.  

Actualmente, y debido a la nueva configuración normativa han aparecido nuevos problemas que poco a poco van siendo incluso más importantes por número a los citados antes.

– Vía amistosa con la compañía.

El primer paso que debemos dar es poner en conocimiento de la empresa frente a la que se reclama, por ejemplo, si se trata de un problema de intercambio, deberá dirigirse a dicha empresa, o con el cumplimiento del contrato, deberá dirigirse frente al vendedor.

Lo más recomendable es plantear esta reclamación por escrito y a través de un medio que deje constancia del contenido y de la fecha de recibo, por ejemplo a través de burofax aunque tenga mayor coste. 

Es un paso que no suele tener mucho éxito si se trata de un problema de mayor complejidad, pero que sí puede solventar pequeños problemas para poder revertir situaciones que son irregulares o abusivas.

– Reclamación mediante Arbitraje de Consumo. 

El Sistema Arbitral de Consumo se regula por el Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero.

La Junta Arbitral de Consumo (JAC) es un Organismo de Consumo que se encarga de la gestión de los conflictos de consumo que se gestionan a través de Arbitraje de Consumo.

Los usuarios pueden solicitar el arbitraje de consumo de la Junta Arbitral más cercana a su domicilio.

Es importante conocer que para reclamar mediante un arbitraje de consumo se requiere que la empresa se encuentre adherida al Sistema Arbitral o se someta voluntariamente.

El formulario de arbitraje podemos adquirirlo en las oficinas donde se encuentre la Junta Arbitral competente o en internet en las páginas webs de consumo del organismo público correspondiente de gestionarlo en cada Comunidad Autónoma.

El formulario debemos rellenarlo indicando los datos del reclamante, los datos del reclamado, los hechos de forma clara y concisa, la petición concreta que queremos realizar, pruebas y documentos a aportar, y por último, poner la fecha de entrega y la firma.

Una vez interpuesto la solicitud de arbitraje debemos estar atentos de que nos entreguen copia del formulario o resguardo de la entrega.

Una vez registrada la Solicitud de Arbitraje la documentación llega a la Junta Arbitral que informatiza los datos y genera un expediente de Arbitraje que entra en turno de espera hasta iniciarse el procedimiento arbitral.

Llegado el turno del expediente, el Presidente de la Junta Arbitral estudia la Solicitud de Arbitraje y los documentos adjuntos y admite la Solicitud a trámite o no.

Si no se admitiera se notifican las causas y el archivo del Expediente a la persona reclamante y si es admitido se resolverá en el plazo máximo de 6 meses desde que se admita a trámite.

Una vez la Solicitud de Arbitraje es admitida a trámite el Secretario/a propone a la empresa reclamada una mediación previa antes de resolver el expediente mediante un Laudo Arbitral.

La empresa, tras recibir la propuesta de mediación de la Junta arbitral podrá aceptarla o no. Y en caso de aceptarla el procedimiento arbitral no continuará y se notificará a las partes el acuerdo alcanzado y la notificación del archivo del expediente de arbitraje.

En caso de no aceptar la mediación y si la empresa está adherida al Sistema Arbitral de Consumo el conflicto será resuelto mediante el Laudo Arbitral que emita el Órgano Arbitral.

Si la empresa no está adherida al Sistema Arbitral la Junta Arbitral le solicita su adhesión puntual y voluntaria para resolver el conflicto. Y en caso de no aceptar se notifica el archivo del expediente a las partes, informándonos sobre la posibilidad de acudir al Juzgado.

Estando la empresa adherida o aceptando el arbitraje puntual del conflicto la Junta Arbitral solicita a la empresa que emita alegaciones a la reclamación, que en caso de ser positivas nos serán remitidas como reclamantes ya que si estamos conforme con las mismas se archivaría el expediente. Además, junto con la petición de alegaciones, la Junta Arbitral da la posibilidad a la empresa de reconvenir, es decir, de reclamar contra la parte reclamante.

En caso de que la parte reclamante no acepte las alegaciones emitidas por la empresa la Junta Arbitral designa un Órgano Arbitral para realizar el trámite de audiencia o vista oral entre las partes. Donde las mismas, tras la notificación de su citación con suficiente antelación, podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen necesarias para hacer valer sus pretensiones.

Aunque no es necesario, las partes podrán ir acompañadas, asesoradas o representadas por profesionales si lo estiman conveniente.

Celebrada la vista oral y finalizada la misma el Órgano Arbitral delibera y toma una decisión: el Laudo Arbitral. El Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el arbitraje de consumo indica que este laudo es de obligado cumplimiento para las partes.

– Vía judicial. 

Si no conseguimos una solución satisfactoria con los anteriores procedimientos extrajudiciales, solo nos quedará interponer una demanda o denuncia en los tribunales ordinarios para poder dilucidar la problemática que tenemos referente al contrato de aprovechamiento, reventa o intercambio.

Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor y derecho bancario.

Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio de Asesoramiento, así como las materias que dilucidamos en Defensa Judicial en la pestaña Áreas de actuación.

A través del correo Iñaki Iribarren García les atenderá encantado a cualquier consulta jurídica que tengan en inaki.iribarren@bufetepicon.com

Iñaki Iribarren García                                                                                                         Abogado MICAP 2327







 

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