Últimas noticias

Derechos en la compra de una vivienda y cómo actuar ante irregularidades

El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos indica unos consejos antes de comprar una vivienda, los principales derechos del comprador y las formas de actuar frente a irregularidades tras la compra

Pamplona/Iruña, 25 de febrero de 2017

El derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es uno de los principios rectores de la política social y económica de la Constitución española.

Desde el punto de vista del consumidor, dignidad se refiere al hecho de que el inmueble permite desarrollar una vida personal y familiar en condiciones mínimas que garanticen su habitabilidad, seguridad y salubridad. 

A lo largo del año se producen multitud de compraventas de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano.

Años atrás el nivel de ventas de viviendas ha sido muy elevado acompañado del apogeo del llamado boom inmobiliario. Actualmente ha descendido la cifra considerablemente, aunque poco a poco va volviendo a unos índices estables.

Cuando decidimos dar el paso de comprar una vivienda debemos tener presente una serie de factores que nos permitirán tener mayor seguridad en la operación.

En un compraventa de vivienda debemos intentar analizar todos los factores que pueden ser determinantes para decidirnos por la compra de una vivienda o de otra, ya que será una de tus mayores compañías, ya que vivirás en ella durante mucho tiempo y además, la estarás pagando casi por igual periodo.

En esta guía intentaremos indicaros los factores que debemos analizar antes de dar el paso de comprar una vivienda, los derechos y obligaciones del comprador y por último, las pautas a seguir para realizar un procedimiento de queja y reclamación satisfactorio.

1. Consejos antes de comprar una vivienda. 

En primer lugar, es importante analizar un importe máximo de gasto.

La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca.

A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar.

A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.

También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio.

Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.

El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

En segundo lugar, debemos tener presente la situación de la vivienda.

Si la compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.

Ayuntamiento:

Una de las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión.

Registro de la propiedad:

Es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.

El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.

Comunidad de propietarios:

Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.

El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.

Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario.

Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

Impuestos:

Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro.

Cuando es una vivienda de segunda mano se debe revisar: título de propiedad del transmitente, último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana), certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad, titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad), últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, et y la Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles, obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años.

Si compra una vivienda en promoción, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal.

2. Principales derechos del comprador. 

La principal normativa aplicable a la compra de vivienda es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Derecho de información y asesoramiento:

El derecho de información que asiste al comprador aparece recogido el Real Decreto de 21 de abril de 1.989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, que impone a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles la obligación de informar.

Las principales características que tiene que informar el vendedor son el nombre o denominación social de su empresa, plano de la vivienda, descripción, materiales empleados, instrucciones sobre el uso y conservación, datos de inscripción, materiales empleados, instrucciones sobre el uso y conservación, datos de inscripción, precio total, licencia de obra, estatutos, pago de tributos, documento en que se formalizará, fecha de entrega y fase en que se encuentra la edificación.

Derecho a elegir notario:

La Escritura Pública ante Notario supone una garantía esencial para el comprador porque supone una prueba en juicio y fuera de él la propia existencia del contrato de compraventa y lo pactado por las partes contratantes en él. En virtud de su otorgamiento se adquiere la propiedad sin ningún requisito ulterior.

La escritura implica necesariamente un control del Notario sobre todos los aspectos jurídicos relacionados con la vivienda (titular de la misma, estado de cargas, situación urbanística, aspecto fiscal, etc), que coloca al comprador en una zona segura al margen de riesgos y posibles ilegalidades.

La escritura pública goza de la presunción de legalidad, que sólo puede ser destruida por una sentencia judicial.

Una vez otorgada la escritura de compraventa, será el Notario quien se encargue de realizar, generalmente por medios telemáticos, los trámites administrativos posteriores necesarios, tales como modificar la titularidad de la finca en el Catastro, notificar la transmisión al Ayuntamiento a efectos del llamado impuesto de plusvalía, e incluso liquidarlo, presentar una copia de la escritura en el Registro de la Propiedad, etc.

La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una segunda garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir el comprador la vivienda comprada a su nombre.

Derecho a reclamar por los defectos o vicios que se analizará en el siguiente punto.

3. Pautas para reclamar por daños posteriores a la compra de una vivienda. 

Una vez producido o detectado el daño, ya sea en la habitabilidad o un daño estructural, , el comprador tiene dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio.

Este plazo de prescripción admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales. La mejor opción aunque un poco cara es el burofax al promotor, constructor, arquitecto o aparejador donde expliquemos los daños o defectos del inmueble.

Debemos saber que si no se realizan acciones judiciales de inmediato, es muy recomendable también ir periódicamente mandando burofax para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan aparecer.

Estos documentos aunque tienen un coste evitarán que perdamos futuras acciones judiciales. En Comunidades de Propietarios es importante no omitirlo, ya que es común delegar en terceros la responsabilidad de comunicar las deficiencias o, simplemente, es algo más complejo articular los trámites de reclamación.

Debe tenerse en cuenta que para efectuar reclamaciones extrajudiciales no será necesaria la aprobación en Junta de Propietarios, siendo suficiente una reclamación efectuada por el Presidente o el Administrador en nombre de la Comunidad. Sí será necesario el acuerdo en Junta previo a la interposición de demanda.
 
Los plazos de garantía varían entre el año para reclamar defectos de acabado, los tres años para defectos de habitabilidad o funcionalidad y los diez años en caso de defectos relativos a la estructura del edifico. Estos plazos dependen de la importancia del defecto.

Debe tenerse en cuenta que estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor y esto supone un problema en caso de aquellas viviendas que por las circunstancias del mercado han tardado más tiempo del previsto en venderse.

Si el comprador no ha podido realizar las acciones en los plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta.

Si el promotor accede a reparar lo fallos es importante que quede documentado por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en que fecha se realiza. Esto es importante, porque en muchas ocasiones estás reparaciones se limitan a parchear o disimular las consecuencias del defecto, pero no las causas y con el paso del tiempo la patología se reproducirá. Pues bien, si el defecto se reproduce debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, hecho este relevante a la hora de plantear futuras reclamaciones.

En la mayoría de los casos los defectos constructivos afectan a varias viviendas y en estas situaciones lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.

Si el defecto afecta a zonas comunes será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales.

No debe olvidarse que cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, ya que jurisprudencialmente se ha reconocido la legitimación del Presidente de la Comunidad para actuar en nombre de los propietarios en determinados supuestos. Como es lógico, esta acumulación supondrá un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.

Si las calidades de la vivienda no se corresponde con lo ofertado debe recordar el adquirente que la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales.

Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.

Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor y derecho bancario.

Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio de Asesoramiento Jurídico Anual para particulares con una amplia variedad de temas (AJA) en la pestaña de Consultas, así como las materias que dilucidamos en Defensa Judicial en la pestaña Áreas de actuación.

A través del correo Iñaki Iribarren García les atenderá encantado a cualquier consulta jurídica que tengan en inaki.iribarren@bufetepicon.com

Iñaki Iribarren García                                                                                                         Abogado MICAP 2327

 

Sé el primero en comentar

Deja una Respuesta

Su dirección de correo electrónico no será publicada.


*


Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.