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¿Por qué a día de hoy todos los afectados no hemos realizado los trámites para solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca?

El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos analiza la situación actual de los gastos de formalización hipotecaria y lo qué podemos reclamar

Pamplona/Iruña, 13 de mayo de 2017

A día de hoy son un porcentaje menor al previsto los que han iniciado los trámites para recuperar lo pagado por los gastos de formalización hipotecaria, a pesar de las estimaciones realizadas por los bancos que calcularon que iban a tener que devolver casi tres veces más que por las cláusulas suelo, ya que a diferencia de la cláusula suelo que ha sido un caso más mediático, los gastos no han tenido tanto despliegue mediático, y nuestra percepción es que la gente no acaba de creerse que puedan solicitar la devolución de los gastos que pagaron hace tantos años.

Temporalmente, ambos conceptos reclamables han seguido situaciones paralelas, siendo las cláusulas suelo más cuantiosas en cuanto a dinero, por lo que los medios de comunicación han focalizado esta cláusula abusiva como la más importante y por tanto, la que más portadas y artículos ha merecido.

La diferencia radica en que todos los que tenían cláusula suelo o prácticamente todos, han iniciado los trámites para recuperarla, algo que no ha sucedido en la misma medida en los gastos de formalización hipotecaria, que son un porcentaje minoritario de los que pudieran reclamarla.

La cláusula de gastos de formalización hipotecaria no como la cláusula suelo, es una cláusula que todos los prestatarios la tienen inserta en su contrato de hipoteca, por lo tanto, todos los que tengan firmado un préstamo pueden reclamarla siempre y cuando cumpla un parámetro clave que ha fijado el tribunal supremo como argumento principal, que es la imposibilidad de negociar qué parte sufragaría los gastos de formalización del contrato hipotecario. Algo que ha sucedido en todos los préstamos.

Es importante recalcar que no es a priori una cláusula que sea ilegal incluirla en el contrato, pero si abusiva si no se ha negociado por las partes y por lo tanto, nula. En todos los contratos hipotecarios es la entidad financiera quien ha dicho al cliente que tiene que adelantar un dinero en provisión que se utilizará para pagar los gastos que genere la formalización y luego se ha cobrado la liquidación de todos y cada uno de los gastos, siendo impuesto de forma imperativa al cliente su pago.

Son muchos todavía los que son reticentes a reclamar algo que es suyo, algo que no debieron pagar en su día, y que por no iniciar un procedimiento de reclamación dejan de ganar o lo dan por perdido directamente.

Debemos ser conscientes que los gastos de formalización rondan de media entre los 1500 euros y los 2500 euros, que son gastos que no debimos pagar y que estamos en nuestro derecho de reclamarlos, más si cabe el enriquecimiento que tiene la banca si no peleamos por lo que es nuestro.

También debemos quitarnos la idea extendida de que los abogados son caros, no es así, este procedimiento en cuanto a lo que vas a conseguir que te devuelvan y lo que tendrías que pagar, te sale rentable con total seguridad.

En nuestro despacho hemos atendido a un alto porcentaje de personas que han iniciado los trámites de reclamación de los gastos de hipoteca, pero debemos ser conscientes de que son los mínimos que pudieran hacerlo. Muchos por miedo al coste, por miedo a las represalias del banco o por dejarlo pasar, no han iniciado el procedimiento, cuando es un procedimiento rentable y del que tienen derecho a formularlo. Es un dinero que SUFRAGASTE injustamente, por lo que es dinero que no debiste PAGAR y que ahora puedes RECUPERAR.

La banca hizo una previsión de devolver unos 18000 millones de euros en los próximos meses consecuencia de la cláusula de gastos, muy por encima de los 6000 millones de euros que hicieron de previsión para devolver la cláusula suelo.

El fundamento de las reclamaciones que se han interpuesto y que seguirán a priori realizándose, al igual que con las cláusulas suelo, se motiva en la Sentencia del Tribunal Supremo dictada en diciembre de 2015, quien fijó doctrina donde los bancos deben hacerse cargo de los citados gastos, por tanto, deberán devolver las cuantías que pagaron en su día quien firmó la hipoteca con ellos.

Esta Sentencia del Supremo, sentencia 705/2015, donde el BBVA y el Banco Popular era parte del procedimiento, declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de del préstamo hipotecario. El texto del préstamo hipotecario que se llevó a los tribunales indicaba expresamente que “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Esta redacción ha sido típica en la mayoría de préstamos hipotecarios que se han firmado, por lo que son muy similares las estipulaciones que se fijaron a la firma de dichos documentos.

Esta sentencia allana el camino, seguido posteriormente por otras muchas, como por ejemplo la de enero de 2017 dictada por un Juzgado de Granollers o la de diciembre de 2016 dictada por un Juzgado de Oviedo, o en instancias más elevadas las recientes Sentencias de las Audiencias Provinciales de Zaragoza o Pontevedra.

En el caso de la Audiencia Provincial de Zaragoza a modo de ejemplo, se declaró nula la citada cláusula de gastos de formalización, por lo que Ibercaja tiene que devolver los gastos de notario, registro de la propiedad, gestoría y parte del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Igual que como ha tenido que actuar el afectado por las cláusulas suelo, debiendo acudir a un abogado especialista, quien decida iniciar los trámites para conseguir recuperar su dinero pagado por este concepto, deberá actuar quien ha firmado una hipoteca y sufragó los gastos de notario, registro y gestión en la constitución, ya que deberá realizar la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceder a demandar ante los Juzgados.

Si como indicamos no hay una solución extrajudicial, porque el banco no quiere devolver el dinero, y por tanto, tenemos que dilucidar la problemática en los juzgados, será un procedimiento igual que en las cláusulas suelo, donde necesitaremos abogado y procurador.

No se asusten porque el coste es muy asumible para quien firmó una hipoteca y pagó los gastos de gestión, notario, registro, tasación e impuesto, si ahora quiere recuperar ese dinero. En nuestro despacho estamos ofreciendo una primera consulta gratuita tanto a los afectados por las cláusulas suelo, como a aquellos que quieran informarse de la metodología para poder recuperar el dinero pagado por los gastos de formalización de la hipoteca (acuérdense que en este segundo caso son todos quienes firmaron una hipoteca, a diferencia de las cláusulas suelo que solo son afectados quienes las tenían en escritura).

Es importante tener en cuenta que podrán reclamar los pagos realizados por formalización de la hipoteca, aquellos que sigan teniendo vigente dicha hipoteca y quienes hayan liquidado el préstamo, si el último pago lo hicieron en el periodo anterior a los cuatro años al 23 de diciembre de 2015 que fue cuando se dictó la sentencia del Tribunal Supremo.

Los gastos que podemos reclamar son aquellos gastos pagados en la formalización de la hipoteca en concepto de notario, registro de la propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados que es diferente en cada Comunidad Autónoma y los gastos de gestoría.

Cada vez más gente se ha quitado el miedo a reclamarlo o al carácter escéptico de que pueda recuperar algo que pague hace tantos años, por lo que estamos apreciando un aumento considerable de clientes que se están interesando por conocer el procedimiento para reclamarlo, metodología de trabajo y costes, aunque esperamos que durante los meses venideros sea mucho mayor la cifra.

Al principio cuando empezamos a hablar de la Sentencia del Tribunal Supremo entre conocidos primero y luego en la web del despacho y en este periódico digital, muchos nos preguntaban con asombro ¿y puedo recuperar después de tantos años lo que pague por hacer la hipoteca?

Y así es, se puede recuperar, además si te lo explican de forma clara y sencilla, es muy fácil de encontrar la lógica del por qué, ya que todo viene de una mala praxis bancaria en cuanto a la negociación de los parámetros de la hipoteca, imponiendo imperativamente al cliente gastos que debió negociar con ellos, quienes deberían sufragarlos.

Poco a poco, los clientes van adquiriendo mayor conciencia de lucha por sus derechos, siendo más favorables a iniciar los procedimientos correspondientes para pelear por lo que les corresponde conforme a derecho, ni más ni menos. Se sienten engañados por lo que quieren luchar por lo que es suyo. En este momento me viene a la cabeza un dicho que todos hemos escuchado de nuestras madres de pequeños “toma lentejas si quieres las comes y si no las dejas”, pudiendo ser un símil de lo que sucedió: “toma condiciones de la hipoteca, si quieres las tomas y si no, no te concedo el préstamo”. Pues sí, o aceptas lo que ellos te decían o no te prestaban el dinero, imponiendo sus condiciones y los clientes aceptándolas porque no les quedaba posibilidad de hacer otra cosa, pero este abuso, no queda impune y consecuencia de ello, se ha castigado por el alto tribunal español, haciendo que todos los afectados puedan recuperar lo que pagaron por la formalización del préstamo hipotecario.

La semana que viene hablaremos de la situación de los afectados por cláusula suelo que se acogieron al Real Decreto Legislativo y no han llegado a ningún acuerdo con su banco, qué pueden hacer ahora y en qué situación se quedan.

Y la siguiente, hablaremos de cómo detectar las cláusulas abusivas de un contrato de préstamo hipotecario.

Nuestro despacho, Bufete Alberto Picón es especialista en derecho bancario, siendo referente en Navarra en el asesoramiento jurídico y demandas judiciales en derecho bancario, habiendo adquirido una alta experiencia en cláusulas suelos, swaps, participaciones preferentes y otros productos bancarios, consiguiendo un alto éxito en los tribunales en las demandas realizadas sobre productos bancarios.

BUFETE ALBERTO PICÓN OFRECERÁ ASESORAMIENTO JURÍDICO GRATUITO EN LA PRIMERA CONSULTA que realicen los lectores de Pamplona Actual, por su fidelidad al periódico y a la sección de consumo, y más concretamente a las publicaciones de Iñaki Iribarren García, abogado especialista en derecho bancario del Bufete Alberto Picón de Pamplona.

Para este asesoramiento gratuito inicial es necesario que soliciten cita previa en el número de teléfono 948171093 en horario de oficina o manden un correo a info@bufetepicon.com

Iñaki Iribarren García
Abogado MICAP 2327

 

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