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¿Cuánto dinero suponen los gastos de la compraventa de una vivienda?

El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, analiza los gastos que deben afrontar comprador y vendedor de una vivienda nueva o de segunda mano

Pamplona/Iruña, 4 de noviembre

Los gastos que debe afrontarse en la compraventa de una vivienda son varios, siendo los más relevantes:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si se pide hipoteca para la financiación)
  • Plusvalía municipal

En nuestro ordenamiento jurídico se regula quién debe pagar cada uno de los gastos que corresponde pagar por la formalización de una compraventa de una vivienda, siendo el comprador y el vendedor quien deberá asumirlos en función de que le corresponda a uno u otro. Algunos gastos se pueden negociar, sobre todo en el negocio jurídico del préstamo hipotecario, donde la mayoría de bancos a día de hoy están asumiendo el 100% del registro, el 100% de la notaria y el 50% de la gestoría. En los gastos referentes a la compraventa, a diferencia de los gastos del préstamo, hay poco margen para la negociación.

Si el que vende es un promotor inmobiliario, está obligado por ley a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no realicemos una subrogación en sus condiciones cuando solicitemos financiación.

Los gastos en detalle son:

Notaría

Estos gastos se producen por el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa. Estos gastos están fijados en la normativa que regula los aranceles notariales y su cuantía depende del importe del inmueble.

Los notarios aplican un arancel fijo por lo que todos los notarios de España cobran precios similares por idéntico servicio. Los aranceles vigentes de los notarios para las viviendas libres son los siguientes.

Importe compra Notaría
25.000 € 600 €
50.000 € 625 €
100.000 € 675 €
150.000 € 710 €
200.000 € 750 €
250.000 € 790 €
300.000 € 830 €
400.000 € 850 €
975.000 € 875 €

Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. También están fijados por la normativa arancelaria propia y su cuantía depende del precio del inmueble

Importe compra Registro de la Propiedad
25.000 € 395 €
50.000 € 420 €
100.000 € 445 €
150.000 € 470 €
200.000 € 510 €
250.000 € 550 €
300.000 € 590 €
400.000 € 630 €
975.000 € 650 €

Gestoría

Sólo se pagará si se solicita una hipoteca para financiar la compra del inmueble.

Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado.

Impuestos

En el impuesto es importante que diferenciemos si la compraventa se realiza sobre vivienda nueva o de segunda mano.

Los impuestos que gravan la operación serían los siguientes:

Impuestos en la compra de vivienda nueva

IVA: cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma.

Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera “primera entrega”, con lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes.

Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

10% con carácter general. También en Navarra.

4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. También en Navarra.

IAJD: este impuesto se produce con la firma ante el notario e inscripción en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el sobre el importe de la compraventa. En Navarra es el 1%.

Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA más IAJD.

Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA en la compra de vivienda nueva para el caso de viviendas de segunda mano

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). En Navarra es el 6% y hay un tipo reducido para casos excepcionales (VPO, familias numerosas…)

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% – 1.5%) sobre el importe de la compraventa.

Por último, existe lo que comúnmente se denomina “plusvalía municipal”, que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda.

Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor.

Espero les haya gustado el artículo. Pronto publicaremos más artículos sobre consumo y banca, y otros temas que pueden ser interesantes para los lectores.

Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestros servicios en Asesoramiento Jurídico y Defensa Judicial.

Iñaki Iribarren García

Abogado MICAP 2327

 

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