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La Comisión por amortización anticipada del préstamo hipotecario

El Abogado Iñaki Iribarren García del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos indica qué comisiones han desaparecido de las hipotecas con la nueva normativa hipotecaria, y cuáles pueden cobrar los bancos en las hipotecas nuevas, en este caso por amortización parcial o total de nuestro préstamo hipotecario, bien por subrogación o bien por cancelación

Desde hace varios meses tenemos en el despacho clientes que están subrogando su hipoteca a otro banco o que están realizando una cancelación de su préstamo, aprovechando la bajada de los tipos de interés, pero que se ven sorprendidos por el alto gasto que conlleva tal hecho, ya que sus hipotecas estaban realizadas con la normativa anterior aplicable. 

Por un lado, la mayoría de ellos tienen que pagar la comisión por desistimiento, comisión bancaria de toda la vida que se aplica como penalización pura y dura por la amortización total anticipadamente del mismo. Normalmente suele rondar entre un 0,5 y 1,5%. Esta comisión suele aplicarse a hipotecas fijas y variables. Esta comisión es de fácil cálculo, el porcentaje se aplica directamente al capital amortizado total y el importe resultante, es el que tienes que pagar.

Y por otro lado, casi todos los que tienen hipoteca fija se llevan la desagradable sorpresa de que además tienen que pagar la comisión por riesgo de tipo de interés, anteriormente regulada en el art 9 de la Ley 41/2007 que introdujo la misma. El problema de esta comisión es que no tiene tope, por lo que los bancos suelen fijarla entre 2,5% a 5%. 

Esta última comisión es muy controvertida por su complejidad en el cálculo, ya que se basa en la pérdida financiera que se le ocasiona al banco al amortizar el préstamo anticipadamente. 

La pérdida financiera se calculará por disposición legal proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. 

Con la nueva normativa bancaria, se modifican estas comisiones sobre todo limitando las mismas.

En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en tramos a interés fijo(aquellos variables con una revisión del tipo mayor de 12 meses) en los que el reembolso se produzca:

Durante los diez primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.

A partir de los diez primeros años de vigencia, no podrá exceder del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

Como máxima, ya que estos porcentajes pueden arrojar una cuantía mayor, la comisión no puede ser superior a la pérdida financiera que sufra el prestamista.

En los contratos variables con revisión menor a 12 meses (suele ser la hipoteca habitual variable, son la gran mayoría de este tipo), podrán solo cobrar una comisión para alguno de los dos siguientes supuestos. Si aplica uno no podrá aplicar el otro.

Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.

Durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, no podrá exceder del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.

Tras este periodo de penalización comisionado, sea el tercer o quinto año según la variante escogida, el banco no puede cobrarle comisión.

Por último, en los casos de novación del préstamo o de subrogación del acreedor, siempre que suponga la conversión del préstamo de tipo variable a tipo fijo, el banco podrá cobrar solo en los tres primeros años, cantidad que no podrá exceder del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.

Tras los tres primeros años de vigencia del préstamo, no se podrá exigir compensación alguna.

Tengan en cuenta estos parámetros introducidos en la nueva Ley Hipotecaria, por si van a firmar una hipoteca de uno u otro tipo, sepan de antemano si está cumpliendo el banco con la normativa, si no quieren tener una desagradable sorpresa más adelante. 

Si tienen dudas con sus hipotecas firmadas o las que vayan a firmar no duden en ponerse en contacto con nuestro bufete, que les atenderemos gustosamente para resolver las mismas. 

Espero les haya gustado el artículo, pronto publicaremos más noticias y artículos de interés para manteros informados con la actualidad normativa y jurisprudencial.

Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio de Asesoramiento Jurídico y Defensa Judicial.

Pueden llamar para concertar cita al 948171093.

Iñaki Iribarren García

Abogado MICAP 2327

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