Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del “Mapa del Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en noviembre de 2020 y es el primero que se publica tras cumplir un año del inicio de la pandemia de la Covid-19.
Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.
La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar la misma.
El mercado se recupera pero está a la espera de la evolución de la pandemia
Desde Sociedad de Tasación, en su labor de análisis del mercado inmobiliario, ha constatado cómo el mercado ha evolucionado durante el último año de acuerdo con el ciclo inmobiliario que le correspondía, sin que la pandemia haya tenido un gran impacto, por ahora, en el precio de la vivienda. De hecho, en el último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario ya se detectó un repunte de la confianza en el sector inmobiliario-residencial, tras nueve meses de tendencia a la baja.
Aunque la actividad se está recuperando, el Mapa del “Tiempo Urbanístico” que ha elaborado Sociedad de Tasación revela cómo el mercado del suelo residencial se mantiene expectante y prudente, a la espera de cómo evoluciona la Covid-19, evitando por ahora promover nuevos desarrollos de suelo.
Navarra mantiene estabilidad y ritmos de venta, sobre todo en Pamplona y comarca
En Navarra, según Tinsa, y pese a la pandemia, el ámbito residencial Navarra sigue manteniendo los ritmos de venta, sobre todo en Pamplona y su área metropolitana. La promoción de obra nueva se caracteriza por una alta calidad y eficiencia energética, con calificación energética ‘A’ en la práctica totalidad de promociones de vivienda libre. Esto implica un ligero incremento de los costes, que suben más que el unitario de venta, y se traduce en un estancamiento de los valores de suelo.
Este desequilibrio entre incrementos de costes y unitarios de ventas está propiciando la aparición de promociones en las que se reduce sutilmente la superficie construida total, con objeto de reducir y acotar los precios finales de venta y que estos no resulten disuasorios frente a la demanda potencial. Se denota también un claro interés por la vivienda con terraza o espacio libre aterrazado (patios), que generalmente ocupan una superficie en torno al 20% de la útil cerrada de la vivienda.
En general, las actuaciones edificatorias en curso se concentran en suelos vacantes ya desarrollados o en actuaciones de renovación o rehabilitación de inmuebles existentes en zonas consolidadas. Persiste una fuerte demanda de vivienda unifamiliar en la periferia urbana, si bien, esta demanda se está absorbiendo con el excedente que existía en el mercado de la vivienda usada, lo que no está propiciando nuevas actuaciones edificatorias significativas ni, consecuentemente, desarrollo de suelo para ello.
Sigue la inversión en otros usos relacionados con el residencial y compatibles, residencias de ancianos y, sobre todo, residencias de estudiantes, con varios proyectos en marcha en la actualidad.
Más allá del residencial, no hay ningún proyecto en marcha de oficinas o de grandes centros comerciales. Es más, alguno de los proyectos donde estaba previsto implantar alguna actividad comercial se está reenfocando a un posible uso de vivienda.
A nivel nacional, las pocas actuaciones promotoras que se están llevando a cabo tienen lugar en las grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas. Esto último responde, también, a la tendencia que ha generado el teletrabajo que podría favorecer que muchos profesionales opten por salir del centro de las ciudades y decidan fijar su residencia en el área metropolitana de los grandes núcleos de población o incluso en provincias limítrofes.
Destaca, además, una predominante tendencia hacia la vivienda unifamiliar con más espacios abiertos, tanto comunitarios como privados, como jardines o terrazas. Este hecho, junto a una mayor búsqueda por inmuebles sostenibles, podrían ser las dos tendencias que más se observan ahora en el sector.
En relación a los costes de construcción, uno de los factores que más está marcando la evolución de las promociones y el precio de las viviendas son las innovaciones en términos de eficiencia energética y sostenibilidad que introduce el nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE). Esto, en ocasiones, se traduce en un ligero incremento de los costes de construcción.
