¿Cuántos votos hacen falta para instalar placas solares en la azotea? ¿Puede un vecino cerrar su terraza sin consultar a nadie? ¿Qué pasa si alguien deja de pagar las cuotas? La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha publicado una guía para responder a estas y otras preguntas habituales en las comunidades de propietarios, después de atender casi tres mil casos sobre esta materia en el último año.
El aumento más notable en las consultas recientes tiene que ver con la eficiencia energética de los edificios, un terreno donde muchos vecinos desconocen sus derechos y obligaciones antes de votar en junta.
Reformar la envolvente: mayoría simple y pago obligatorio
Las obras para mejorar el aislamiento térmico del edificio, conocidas como reforma de la envolvente, requieren el voto favorable de la mayoría simple de propietarios, siempre que representen también la mayoría de las cuotas de participación. Si se alcanza ese umbral, todos los vecinos están obligados a pagar, salvo que el coste individual supere el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el respaldo llega a los tres quintos, el pago es obligatorio para toda la comunidad sin excepciones.
Paneles solares: un tercio puede aprobarlos, pero solo los pagan quienes votan a favor
La instalación de energía solar comunitaria —o de otras fuentes renovables como la aerotermia o la geotermia— puede aprobarse con el voto de un tercio de los propietarios. En ese caso, solo quienes hayan votado a favor pagarán y se beneficiarán. Si la mayoría lo aprueba, el coste se reparte entre todos, salvo que supere las doce mensualidades por vecino.
Ascensores y rampas: obligatorio si lo pide un mayor de 70 años o una persona con discapacidad
Las obras de accesibilidad tienen un régimen especial. Si las solicita una persona mayor de setenta años o alguien con discapacidad, todos los vecinos deberán costearlas siempre que el gasto anual no supere las doce mensualidades. También son obligatorias cuando las ayudas públicas disponibles cubren al menos el 75% del importe total. Irache recoge además una paradoja que se ha dado en algunos edificios: vecinos de edad avanzada y con movilidad reducida que han tenido que pasar semanas sin ascensor precisamente por obras destinadas a mejorar la accesibilidad.
Toldos, terrazas y aires acondicionados: se necesitan tres quintos
Cerrar una terraza, instalar un toldo o colocar un aparato de aire acondicionado en la fachada no es una decisión individual. Cualquier alteración de elementos comunes o de la estructura del edificio requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que representen además tres quintas partes de las cuotas. Irache advierte de que algunos vecinos han realizado estas modificaciones sin consultar a nadie, generando conflictos en sus comunidades.
Ruidos, morosos y pisos turísticos
La guía también aborda otros frentes habituales. En materia de ruidos y molestias, la ley permite al presidente de la comunidad requerir el cese inmediato de actividades prohibidas, bajo apercibimiento de acciones judiciales. Ante un vecino moroso, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio para embargar bienes y privarle del derecho a voto, aunque nunca podrá cortarle el acceso al ascensor o al agua.
Sobre los pisos turísticos, desde abril del año pasado cualquier propietario que quiera destinar su vivienda a este uso necesita el permiso de la comunidad. Para prohibirlos, limitarlos o permitirlos se requiere el respaldo de tres quintas partes de los propietarios.
La guía está disponible a través de la Asociación de Consumidores de Navarra Irache.
