Los patios interiores son una de las zonas más olvidadas del edificio y, al mismo tiempo, una de las que más problemas de humedad, óxido y desprendimientos acumula con los años. En Madrid, con buena parte del parque residencial superando las cuatro o cinco décadas de antigüedad, cada vez son más las comunidades que se ven obligadas a intervenir en esta zona.
Por qué se deteriora antes que la fachada principal
El patio suele estar peor ventilado, recibe menos mantenimiento visual y concentra bajantes, canalizaciones y elementos metálicos expuestos a la humedad constante. Con el tiempo aparecen manchas, mortero suelto, óxido en rejas, fugas en bajantes, y fisuras que comprometen la estanqueidad en los cerramientos. En los casos más avanzados, existe riesgo real de desprendimiento hacia zonas de paso.
No hace falta sustituir todo el revestimiento
Es la duda más habitual entre propietarios y administradores: no se pica ni se sustituye toda la piel del edificio. La intervención se centra en las zonas realmente afectadas: mortero suelto, ahuecado o disgregado, que es donde existe riesgo real de desprendimiento. El resto del paño, si está bien adherido, simplemente se sanea. Según fuentes del sector, en las fachadas de mortero con desprendimientos del soporte solemos encontrar zonas dañadas que comprendes desde un 5% al 30? la superficie total de las fachadas de los patios del edificio, como hemos dicho, porcentaje varía mucho según la antigüedad, el material y el nivel de mantenimiento previo. Delimitar bien esa superficie antes de empezar es lo que permite ajustar el coste y el plazo de la obra sin comprometer la durabilidad del resultado.
Cómo se ejecuta la obra
El proceso arranca con la instalación de los medios auxiliares —andamios, plataformas o trabajos verticales, y las protecciones necesarias, según las necesidades tanto por el espacio como para conseguir la comodidad para los vecinos — y se procede al picado y saneado selectivo del mortero suelto o disgregado.
Si el picado deja al descubierto hierros corrugados oxidados, se aplica un pasivador anticorrosivo antes de continuar: enfoscar directamente sobre una armadura oxidada sin tratar solo retrasa el problema, que reaparece meses después. A continuación se aplica el nuevo mortero con aditivos que le confieran cierta flexibilidad, necesarios para evitar fisuras en la junta con el material original, ya que ambos trabajan de forma distinta ante los cambios térmicos. Por último, se iguala el acabado con el resto del paño.
El aviso suele llegar con la ITE
Muchas comunidades descubren el estado real de su patio al pasar la Inspección Técnica de Edificios, obligatoria en Madrid para inmuebles de más de 30 años. Si el acta recoge deficiencias en fachadas interiores o patios, conviene no dejar pasar demasiado tiempo entre la inspección y el inicio de la obra.
Desde el equipo técnico de Verticalia Fachadas insisten en que buena parte de los problemas que se encuentran en los patios vienen de reparaciones anteriores mal resueltas.
"Es habitual llegar a un patio y ver parches donde no se trataron las fisuras o grietas correctamente o incluso morteros demasiado rígidos que vuelven a fisurar en cuanto cambia la temperatura. Por eso siempre empezamos por entender de dónde viene el problema, no solo por tapar la grieta que se ve a simple vista", explican. Una intervención bien planteada, añaden, tiene que durar más de quince años sin dar problemas; una mal resuelta puede volver a fallar en cuestión de meses.
Toda actuación de este tipo persigue tres objetivos: seguridad para vecinos, tanto de plantas altas como bajas, conservación del inmueble antes de que la patología avance a elementos estructurales, y revalorización, ya que un patio saneado mejora el estado general percibido del edificio.
Como orientación, conviene pedir una inspección técnica en cuanto aparezcan humedades recurrentes, desconchones o fisuras que no dejan de crecer. Actuar a tiempo suele salir más barato que esperar a que el daño se extienda.
