El Consejo de Navarra ha concluido por unanimidad que la Ley Foral 14/2026, de 2 de julio, de modificación de la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda, «se adecua al ordenamiento jurídico». El dictamen, fechado el 26 de octubre, ha sido analizado este lunes por la Mesa y Junta de Portavoces del Parlamento de Navarra. Lo había solicitado el grupo parlamentario de Unión del Pueblo Navarro, con la firma de sus quince miembros, que sostenían que la norma vulnera los principios de seguridad jurídica y de irretroactividad del artículo 9.3 de la Constitución.
Qué cambia la ley
La reforma, que presentaron Contigo Navarra-Zurekin Nafarroa, el PSN y EH Bildu y que se tramitó en lectura única y por el procedimiento de urgencia, se publicó en el Boletín Oficial de Navarra el 13 de julio. Suprime el apartado 10 del artículo 7 de la ley de 2010, que permitía destinar a la venta las viviendas protegidas de alquiler una vez transcurridos 21 años desde su calificación definitiva. Con la nueva redacción, esas viviendas tendrán que mantenerse en alquiler de forma indefinida.
La disposición transitoria extiende ese efecto a todas las promociones, sea cual sea la fecha de su calificación definitiva, y somete al régimen de duración indefinida del artículo 43 a las viviendas protegidas de alquiler y alquiler asequible cuyo régimen siga vigente. Además, la enmienda de Geroa Bai amplía el derecho de tanteo y retracto del Gobierno a las viviendas protegidas ya descalificadas que pertenezcan a un gran tenedor, estén en zona tensionada y se transmitan en los diez años siguientes a la descalificación.
Cabe recordar que la norma está vigente aunque pesa sobre ella un recurso de constitucionalidad presentado por los diputados del PP ante el TC, y que lo ha admitido a trámite, sin pronunciarse sobre el fondo de la misma, algo que ahora precisamente valida de alguna manera el Consejo de Navarra.
La cuestión de la retroactividad
El Consejo ha centrado su análisis en si aplicar la norma a calificaciones anteriores a su entrada en vigor supone una retroactividad propia, que es la prohibida por la Constitución salvo excepciones. Considera que podría defenderse que se trata de una retroactividad impropia, porque la supresión solo afecta a viviendas que siguen protegidas y la posibilidad de vender sería una expectativa. Admite, sin embargo, que la delimitación entre derecho consolidado y expectativa es difícil, y que esa posibilidad de venta podría entenderse como un derecho incorporado al patrimonio de su titular.
Aun así, recuerda que, según el Tribunal Constitucional, no toda retroactividad propia es inconstitucional, ya que puede ser admisible, con carácter excepcional, si la justifica un interés público prevalente. Y, tras aplicar el test de proporcionalidad, el Consejo concluye que la medida lo supera. La considera adecuada para preservar un parque estable de alquiler a precio asequible, subraya que corresponde al legislador valorar si había alternativas menos gravosas y opina que la carga no es excesiva.
Por qué no ve una carga excesiva
El Consejo ha argumentado que la reforma solo afecta a viviendas protegidas en régimen de alquiler, y no a las de propiedad, precio tasado, cesión de uso o arrendamiento con opción de compra. Los propietarios podrán seguir vendiendo, aunque el nuevo titular deberá mantener el régimen de alquiler protegido y el precio máximo. A su juicio, el perjuicio se limita a la pérdida de una expectativa de ganancia futura, sin afectar a los rendimientos del alquiler, y recuerda que los afectados accedieron a estas viviendas en un régimen especialmente favorable, con préstamos cualificados.
Respecto a la segunda parte de la transitoria, el Consejo ha precisado que solo afecta, en la práctica, a las viviendas protegidas de alquiler cuya solicitud de calificación provisional fue anterior al 29 de julio de 2022, fecha en que una reforma previa estableció la protección indefinida. No alcanza a las de alquiler asequible, porque la ley que las creó, la 9/2025, ya las sometió desde su origen al régimen indefinido. Ha recordado también que los plazos de protección han cambiado con frecuencia, por lo que, en su opinión, la modificación no era imprevisible para un operador prudente y diligente.
Como contexto, el dictamen ha citado datos del Observatorio de Vivienda de Navarra: 21 municipios, con el 68,3 % de la población, fueron declarados zona de mercado residencial tensionado en 2025, y las unidades familiares inscritas en el censo de alquiler asequible con rentas medias pasaron de 2.293 a 3.193 en un año, un 37 % más.
Críticas a la técnica legislativa y a los datos
En cambio, el Consejo de Navarra sí que ha puesto alguna objeción. Así, ha apreciado una «deficiencia de técnica legislativa» en el preámbulo, que justifica la norma casi exclusivamente por su oportunidad y no explica si es el instrumento más adecuado ni analiza su encaje con el resto del ordenamiento, como exige el artículo 129 de la ley foral de la Administración. Esa omisión, ha señalado, le priva de elementos de juicio para evaluar el impacto real.
También ha advertido de que los datos que solicitó al Parlamento, de los que se deduce que hay 161 promociones afectadas, «no son de gran ayuda», porque no permiten saber cuántas viviendas hay en total, qué ventajas tienen las promotoras ni si existen derechos de superficie. El Consejo avisa de que esa ausencia puede impedir la justificación completa de alguno de los extremos.
El Consejo de Navarra ha concluido por unanimidad que la Ley Foral 14/2026, de 2 de julio, de modificación de la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda, «se adecua al ordenamiento jurídico». El dictamen, fechado el 26 de octubre, ha sido analizado este lunes por la Mesa y Junta de Portavoces del Parlamento de Navarra. Lo había solicitado el grupo parlamentario de Unión del Pueblo Navarro, con la firma de sus quince miembros, que sostenían que la norma vulnera los principios de seguridad jurídica y de irretroactividad del artículo 9.3 de la Constitución.
Qué cambia la ley
La reforma, que presentaron Contigo Navarra-Zurekin Nafarroa, el PSN y EH Bildu y que se tramitó en lectura única y por el procedimiento de urgencia, se publicó en el Boletín Oficial de Navarra el 13 de julio. Suprime el apartado 10 del artículo 7 de la ley de 2010, que permitía destinar a la venta las viviendas protegidas de alquiler una vez transcurridos 21 años desde su calificación definitiva. Con la nueva redacción, esas viviendas tendrán que mantenerse en alquiler de forma indefinida.
La disposición transitoria extiende ese efecto a todas las promociones, sea cual sea la fecha de su calificación definitiva, y somete al régimen de duración indefinida del artículo 43 a las viviendas protegidas de alquiler y alquiler asequible cuyo régimen siga vigente. Además, la enmienda de Geroa Bai amplía el derecho de tanteo y retracto del Gobierno a las viviendas protegidas ya descalificadas que pertenezcan a un gran tenedor, estén en zona tensionada y se transmitan en los diez años siguientes a la descalificación.
Cabe recordar que la norma está vigente aunque pesa sobre ella un recurso de constitucionalidad presentado por los diputados del PP ante el TC, y que lo ha admitido a trámite, sin pronunciarse sobre el fondo de la misma, algo que ahora precisamente valida de alguna manera el Consejo de Navarra.
La cuestión de la retroactividad
El Consejo ha centrado su análisis en si aplicar la norma a calificaciones anteriores a su entrada en vigor supone una retroactividad propia, que es la prohibida por la Constitución salvo excepciones. Considera que podría defenderse que se trata de una retroactividad impropia, porque la supresión solo afecta a viviendas que siguen protegidas y la posibilidad de vender sería una expectativa. Admite, sin embargo, que la delimitación entre derecho consolidado y expectativa es difícil, y que esa posibilidad de venta podría entenderse como un derecho incorporado al patrimonio de su titular.
Aun así, recuerda que, según el Tribunal Constitucional, no toda retroactividad propia es inconstitucional, ya que puede ser admisible, con carácter excepcional, si la justifica un interés público prevalente. Y, tras aplicar el test de proporcionalidad, el Consejo concluye que la medida lo supera. La considera adecuada para preservar un parque estable de alquiler a precio asequible, subraya que corresponde al legislador valorar si había alternativas menos gravosas y opina que la carga no es excesiva.
Por qué no ve una carga excesiva
El Consejo ha argumentado que la reforma solo afecta a viviendas protegidas en régimen de alquiler, y no a las de propiedad, precio tasado, cesión de uso o arrendamiento con opción de compra. Los propietarios podrán seguir vendiendo, aunque el nuevo titular deberá mantener el régimen de alquiler protegido y el precio máximo. A su juicio, el perjuicio se limita a la pérdida de una expectativa de ganancia futura, sin afectar a los rendimientos del alquiler, y recuerda que los afectados accedieron a estas viviendas en un régimen especialmente favorable, con préstamos cualificados.
Respecto a la segunda parte de la transitoria, el Consejo ha precisado que solo afecta, en la práctica, a las viviendas protegidas de alquiler cuya solicitud de calificación provisional fue anterior al 29 de julio de 2022, fecha en que una reforma previa estableció la protección indefinida. No alcanza a las de alquiler asequible, porque la ley que las creó, la 9/2025, ya las sometió desde su origen al régimen indefinido. Ha recordado también que los plazos de protección han cambiado con frecuencia, por lo que, en su opinión, la modificación no era imprevisible para un operador prudente y diligente.
Como contexto, el dictamen ha citado datos del Observatorio de Vivienda de Navarra: 21 municipios, con el 68,3 % de la población, fueron declarados zona de mercado residencial tensionado en 2025, y las unidades familiares inscritas en el censo de alquiler asequible con rentas medias pasaron de 2.293 a 3.193 en un año, un 37 % más.
Críticas a la técnica legislativa y a los datos
En cambio, el Consejo de Navarra sí que ha puesto alguna objeción. Así, ha apreciado una «deficiencia de técnica legislativa» en el preámbulo, que justifica la norma casi exclusivamente por su oportunidad y no explica si es el instrumento más adecuado ni analiza su encaje con el resto del ordenamiento, como exige el artículo 129 de la ley foral de la Administración. Esa omisión, ha señalado, le priva de elementos de juicio para evaluar el impacto real.
También ha advertido de que los datos que solicitó al Parlamento, de los que se deduce que hay 161 promociones afectadas, «no son de gran ayuda», porque no permiten saber cuántas viviendas hay en total, qué ventajas tienen las promotoras ni si existen derechos de superficie. El Consejo avisa de que esa ausencia puede impedir la justificación completa de alguno de los extremos.
